Гана привлекает инвестиции, но доступность жилья остается проблемой

В Гане новые инвестиции в строительство пока не решают главную проблему рынка: большинство семей не может позволить себе жильё по цене, доступной застройщикам. Стране не хватает более 1,8 млн жилых единиц, а около 5% жителей, по данным властей, способны приобрести жильё без государственной поддержки.

Этот разрыв обсуждали участники конференции по недвижимости, прошедшей в начале ноября в Аккре. Власти и бизнес говорили о расширении строительства, ипотеке и новых технологиях. Но для покупателей результат будет зависеть не от объёма привлечённых денег, а от того, появятся ли дома, соответствующие их доходам.

Кредиты дешевеют, но ипотека охватывает немногих

Правительство рассчитывает расширить доступ к жилищному финансированию. На конференции президент Джон Драмани Махама заявил о планах направить 1 млрд ганских седи в бюджет 2027 года как вклад в создаваемый Национальный жилищный фонд объёмом 3 млрд седи. Предполагается, что фонд будет выдавать средства на жильё на возвратной основе. Ставка по одной из государственных ипотечных программ составляет 8,4% годовых.

Однако дешёвый кредит сам по себе не делает квартиру доступной, если заёмщику нужен большой первоначальный взнос, а срок выплат короток. Кроме того, стандартные требования банков часто исключают самозанятых: у торговцев, фермеров и ремесленников могут быть регулярные доходы, но нет привычных для банка справок о зарплате. Махама призвал оценивать их платёжеспособность по движению средств и истории сбережений.

Масштаб ограничений виден и по данным Национального фонда домовладения Ганы: ипотечный долг в стране на конец 2025 года составлял около 2,5 млрд седи, а отношение ипотечного рынка к ВВП — 0,18%. Лишь восемь из 23 универсальных банков, по оценке фонда, предлагают ипотеку в значимом объёме. Большинство ганцев строит жильё постепенно, за счёт накоплений, а не покупает готовый дом в кредит.

Цена дома начинается с земли и дорог

Застройщики называют среди главных препятствий трудный доступ к оформленной земле, нехватку дорог и инженерных сетей, а также дорогие займы. Если девелоперу приходится самому подводить воду и электричество и строить подъезд, эти расходы в итоге включаются в цену жилья. По оценке представителей отрасли, около 70% строительных материалов и компонентов в Гане импортируются, поэтому себестоимость зависит и от внешних цен.

В октябре власти сообщили, что без помощи жильё могут приобрести примерно 5% жителей, около 60% нуждаются в государственной поддержке, а ещё 30% не могут позволить себе жильё даже при субсидиях. Для арендаторов проблема тоже не сводится к ежемесячной плате: в городах съёмное жильё занимает значительную долю рынка, а арендодатели нередко требуют оплату за год или два вперёд, хотя закон ограничивает предоплату шестью месяцами.

Обещания нужно измерять готовыми домами

Правительство выделило 500 млн седи на районную жилищную программу и обещает развивать доступное строительство за пределами крупнейших городов. Власти также возобновляют проект Саглеми: первые 700 квартир планируют завершить к марту 2027 года, ещё 800 — к декабрю того же года. По заявлению президента, 40% этих домов предполагается продавать с существенной субсидией.

На конференции в Аккре свои решения представили и 30 технологических компаний. Умные системы управления домом и покрытия для крыш могут снизить расходы на электричество, но такие разработки не устраняют неоформленные права на землю и отсутствие инфраструктуры. Для оценки жилищной политики поэтому важны не только объём инвестиций или число объявленных проектов, но и стоимость готового жилья, размер платежей и количество семей, которые действительно смогли заселиться.

Первые 700 квартир в Саглеми власти и застройщик рассчитывают завершить к марту 2027 года.

Продолжение темы

Polites News в Google Добавьте нас в избранные источники Добавить

Редакция участвует в сети «Все СМИ».