Война меняет рынок жилья Украины: Киев держит спрос, Запорожье теряет покупателей

Война разделила рынок жилья Украины на несколько регионов. В Киеве сделки продолжаются, а в Запорожье покупатели откладывают решения из-за постоянных обстрелов и риска потерять недвижимость.

После начала полномасштабного вторжения 24 февраля 2022 года внутренние переселенцы стали одним из главных факторов спроса на жильё в относительно безопасных областях. По данным репортажа «Настоящего Времени», быстрее всего дорожали квартиры на западе Украины: за год цена однокомнатного жилья в Тернопольской области выросла на 22%. Рост затронул и прифронтовые территории: в Запорожье однокомнатные квартиры подорожали примерно на 3%, несмотря на регулярные ракетные и дроновые атаки.

Рынок реагирует на безопасность сильнее, чем на состояние домов или качество ремонта.

Валентина, жительница села Воздвижевка Запорожской области, уехала после ударов корректируемыми авиабомбами. Её дом разрушен, а само село находится рядом с линией фронта. Женщина живёт у знакомых и рассчитывает получить жилищный сертификат по государственной программе восстановления, поскольку самостоятельно купить квартиру не может. По данным репортажа, выдачу компенсаций приостановили в мае как минимум до осени, из-за чего переселенцы вынуждены ждать финансирования.

В Запорожье вторичный рынок остаётся одним из самых дешёвых в стране. Средняя цена однокомнатной квартиры составляет около 15 тысяч долларов, двухкомнатной — примерно 20 тысяч, трёхкомнатной — около 30 тысяч. Квартира площадью 73 квадратных метра в центре города продавалась за 50 тысяч долларов; риелтор допускала торг. Однако даже низкие цены не компенсируют покупателям военные риски: часть клиентов после обстрелов переносит просмотры и отказывается от сделок.

Владельцы, уехавшие за границу, также не всегда готовы продавать жильё. Полученных за квартиру 20 тысяч долларов может быть недостаточно для покупки недвижимости в Киеве или другом крупном городе, поэтому собственники предпочитают сохранять актив.

Почему Киев сохраняет активность

В столице спрос поддерживают переселенцы, работающие жители и покупатели, которые рассматривают квартиру как долгосрочное место проживания. По словам президента Ассоциации специалистов по недвижимости Елены Гайдамахи, клиенты продолжают звонить и приходить на просмотры даже после воздушных тревог. Массового спроса нет, но опытные риелторы продолжают проводить сделки.

Покупатели всё чаще оценивают не только район и состояние квартиры, но и наличие укрытия, подземного паркинга, генератора, автономного отопления и резервного водоснабжения. Эти характеристики становятся частью цены. В западных областях война, поток переселенцев и ограниченное предложение также поддерживают арендные ставки: в марте 2025 года «Украинская правда» сообщала, что Львов, Ужгород и Ивано-Франковск по стоимости аренды опережали Киев.

Безопасность стала отдельной характеристикой недвижимости.

Компенсации остаются ключевым фактором

Государственная программа «єВідновлення» влияет одновременно на спрос и предложение. Владельцы разрушенного жилья могут использовать жилищные сертификаты для покупки новой квартиры, однако объём помощи зависит от оценки утраченной недвижимости и доступного финансирования. 23 декабря 2025 года правительство Украины направило 8,8 млрд гривен на уже выданные сертификаты, рассчитанные на 6 278 семей.

Масштаб ущерба остаётся значительно больше возможностей бюджета. По пятой быстрой оценке потребностей Украины в восстановлении, представленной 23 февраля 2026 года, потребности жилищного сектора на ближайшие десять лет составляют 89,8 млрд долларов. Общая потребность страны в восстановлении и реконструкции оценивается более чем в 587,7 млрд долларов.

Перспективы рынка зависят от безопасности, доступности ипотеки и возобновления компенсаций. В Киеве эти факторы поддерживают сделки, а в Запорожье и других прифронтовых городах риск разрушения пока перевешивает выгоду от низкой цены.